一、權利客體：物
權利客體即為「物」，依民法規定可區分為不動產與動產。
（一）不動產與動產
民法第66條：
稱不動產者，謂土地及其定著物；不動產以外之物，為動產。
例如：
- 土地
- 房屋
- 建築物
- 橋梁
均屬不動產。
（二）主物與從物
民法第68條：
非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。
例如：
- 房屋（主物）
- 冷氣機（從物）
主物處分時，原則上從物一併處分。
（三）天然孳息與法定孳息
民法第69條：
天然孳息：
- 果實
- 農作物
- 動物產物
法定孳息：
- 租金
- 利息
- 權利金
民法第70條：
💡實戰案例連結（114年地政士）
A 地屬於不動產。
丁在 A 地上興建 B 屋作為倉庫及車庫。
A 地與 B 屋均屬不動產。
丙繼承甲之持分後，發現丁無權占有土地，得主張：
民法第767條
所有人對無權占有人：
- 得請求返還土地
- 得請求拆除地上物
- 得請求排除妨害
時效取得抗辯
丁主張：
「我已經占有超過15年。」
應檢驗：
民法769條
要件：
- 以所有意思占有
- 和平
- 公然
- 繼續
- 滿20年
始得請求登記為所有人。
民法770條
要件：
- 善意
- 無過失
- 和平
- 公然
- 繼續
- 滿10年
始得請求登記為所有人。
本件題目已明示：
「丁擅自占用土地」
故屬惡意占有人。
不符合770條善意無過失要件。
且占有僅15年：
未達769條20年要件。
因此：
丁不得主張時效取得。
丙仍得依767條請求拆屋還地。
二、共有物之權利行使（物權編核心）
（一）共有物之保全行為
民法第821條：
各共有人對第三人，得就共有物之全部行使所有權。
例如：
- 請求返還共有土地
- 請求拆除違章建築
- 排除妨害
（二）共有物分割請求權
民法第823條：
各共有人原則上得隨時請求分割共有物。
分割方式：
1. 協議分割
共有人自行約定分割。
2. 裁判分割
協議不成時，由法院裁判。
💡實戰案例連結（114年地政士）
甲與乙共有 A 地。
雙方於民國90年間已協議：
- A-1地歸甲
- A-2地歸乙
雖未辦理分割登記。
但分割契約已成立。
已對當事人發生拘束力。
繼承效力
民法第1148條：
繼承人概括承受被繼承人之權利義務。
因此：
丙繼承甲後，
同時繼承：
- 分割契約權利
- 分割契約義務
不得任意推翻原有協議。
結論
丙雖認為：
「分割內容顯失公平」
但原則上仍受甲乙分割協議拘束。
不得再依823條請求裁判分割。
此為歷屆考試常見之：
「共有物分割＋繼承效力」
綜合題型。
三、地上權（用益物權）
（一）地上權之意義
地上權係指：
在他人土地上
- 建築房屋
- 保有建築物
- 種植竹木
而使用土地之權利。
屬於：
✅ 用益物權
（二）土地所有權與房屋所有權分離
地上權最大的特色：
土地與房屋可以分屬不同人。
例如：
甲（土地所有權人）
↓
設定地上權
↓
乙（地上權人）
↓
乙蓋B屋
↓
土地 → 甲
房屋 → 乙
（三）地上權是否一定要支付地租？
原則
不一定。
民法允許：
- 有償地上權
- 無償地上權
本題案例
甲祖父
↓
設定地上權給乙
↓
未約定地租
↓
屬無償地上權
記憶重點
未約定地租
≠
必須付地租
（四）未約定地租，日後能否請求地租？
這是考試重點。
很多人會寫：
原本沒收
所以永遠不能收
這是不完整的。
正確觀念：
原本不收
≠
永遠不能收
土地所有人於地上權存續期間，
仍可能依法請求法院酌定地租。
本題分析
甲繼承土地後：
不能單方面宣布：
「從今天開始每月收5萬元」
但仍可能透過法律程序主張地租。
（五）未約定存續期間是否永久存在？
答案
不是。
記憶口訣
未定期限
≠
永久使用
民法規定
未定期限地上權：
土地所有人或地上權人
得依法終止。
但必須：
- 通知
- 經過法定期間
始生效力。
（六）土地漲價可以直接終止地上權嗎？
答案：
❌ 不可以
原因：
地上權是物權。
具有對世效力。
受法律保護。
即使：
- 土地漲價
- 建商開高價
- 仲介建議活化資產
地主也不能直接趕走地上權人。
（七）地上權消滅原因
常考重點：
1. 存續期間屆滿
↓
地上權消滅
2. 地上權人拋棄
↓
消滅
3. 混同
土地與地上權歸同一人
↓
消滅
4. 依法終止
未定期限時
↓
得依法終止
💡實戰案例連結（114年地政士）
題目事實
甲繼承A地
↓
發現祖父60年前
設定地上權給乙
↓
乙蓋B屋
↓
未約定：
- 地租
- 存續期間
↓
土地價格大漲
↓
甲想活化資產
第一小題
地租問題
答案：
✅ 原則可無償
✅ 仍可能依法請求酌定地租
第二小題
終止問題
答案：
❌ 不能因土地漲價直接終止
✅ 但未定期限者得依法終止
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