「土地法規」地政士可以接觸哪些重要文件？從偽造身分辦理抵押權登記談地政士法責任 What Documents Can a Land Administration Agent Access? Legal Liabilities for Fraudulent Mortgage Registration Under the Land Administration Agent Act
一、前言
地政士是不動產交易與土地登記制度中極為重要的專業人員，其主要職責在於協助民眾辦理土地與建築物相關登記案件，確保不動產權利變動程序合法且順利完成。
由於地政士執行業務時，經常接觸民眾最重要的財產資料與身分文件，例如身分證明文件、印鑑證明、土地權狀、建物所有權狀、土地登記資料、買賣契約及抵押權設定文件等，因此社會大眾對地政士的專業能力與誠信要求極高。
然而，若地政士利用其專業身分從事不法行為，不僅可能侵害人民財產權，更可能動搖整體土地登記制度的公信力。
二、案例說明
某甲為執業地政士，竟基於詐騙之故意，持偽造之權利人乙身分證明文件影本，冒用乙之名義，代理乙就其所有之土地及建物向地政機關申辦抵押權設定登記。
此種行為已非單純作業疏失，而是故意利用專業資格進行不法登記，除可能涉及刑事犯罪外，亦可能違反《地政士法》多項重要規定。
三、可能違反之地政士法規定
（一）違反誠信執業義務
地政士執行業務時，應秉持誠實信用原則，以維護交易安全及人民權益。
本案中，甲明知：
- 身分證明文件係偽造
- 權利人委任關係不存在
卻仍代為辦理登記，顯然違反地政士應具備之誠信執業義務。
（二）違反身分及權利查證義務
地政士辦理土地登記案件時，應善盡專業注意義務，查核：
- 當事人真實身分
- 權利內容是否正確
- 委任關係是否合法
然而，本案甲不僅未善盡查證責任，甚至主動參與偽造程序，已明顯違反其應負之專業查證義務。
（三）違反不得為虛偽申請之規定
地政士不得：
- 製作不實文件
- 協助虛偽登記
- 提出不實申請案件
本案抵押權設定登記所依據之身分文件及委任關係均屬虛偽，甲仍持該等文件向地政機關申請登記，屬典型之不實申請行為。
（四）違反職業倫理與制度目的
地政士制度設立之目的，在於保障不動產交易安全及維護土地登記制度之正確性。
然而甲利用專業身分：
- 偽造程序
- 冒名辦理登記
- 侵害權利人財產權益
已嚴重違反地政士職業倫理，亦背離地政士制度設立之宗旨。
四、可能承擔之法律責任
（一）行政責任
依地政士法相關規定，地政士如有違法執業情形，主管機關得視情節輕重予以處分，包括：
- 警告
- 申誡
- 停止執行業務
- 撤銷開業執照
- 廢止開業執照
若屬故意偽造文件並辦理虛偽登記之重大案件，通常已超出一般違規範圍，極可能面臨停業處分，甚至遭廢止開業執照。
（二）民事責任
若權利人乙因此受到損害，例如：
- 土地遭設定虛偽抵押權
- 財產遭強制執行
- 信用受損
則乙得依法向甲請求損害賠償，以填補其所受損失。
（三）刑事責任
刑事責任通常是本類案件最嚴重的法律後果。
甲可能涉及下列犯罪：
1. 偽造文書罪
使用偽造之身分證明文件辦理登記，可能構成偽造或行使偽造文書罪。
2. 詐欺罪
透過虛偽登記程序取得財產利益或使他人受有損害者，可能成立詐欺罪。
3. 使公務員登載不實罪
本案最典型之犯罪類型為：
甲提供虛偽資料
↓
地政機關誤信資料真實
↓
完成抵押權設定登記
↓
土地登記簿產生不實登載
因此可能構成刑法上之「使公務員登載不實罪」。
五、結語
地政士是土地登記制度中不可或缺的重要專業人員，其所接觸之文件多涉及人民重大財產權益，因此法律賦予其高度信賴，同時也要求更高標準的誠信與專業責任。
若地政士利用其專業地位從事偽造文件、冒名登記或其他詐欺行為，不僅可能受到行政懲戒、民事賠償及刑事追訴，更可能動搖整體不動產交易制度之公信力。
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