《土地登記實務》未登記建物如何強制執行？從第一次登記、法定地上權到建物滅失登記解析 Land Registration Practice: Enforcement of Unregistered Buildings, Statutory Superficies, and Building Extinction Registration Explained
什麼是未辦理所有權第一次登記建物？
所謂未辦理所有權第一次登記建物，是指建物雖然已經興建完成並實際存在，但從未向地政機關申請建物所有權第一次登記，因此地政機關並無該建物的建號及所有權人資料。
常見例子包括：
- 老舊透天厝
- 早期農舍
- 自行興建但未辦理保存登記之建築物
- 部分早期增建建物
此類建物雖然實際存在，但因未完成登記，無法直接作為一般不動產登記制度下之權利客體進行處分或執行。
債權人如何對未登記建物進行強制執行？
假設債權人甲對債務人乙享有債權，但乙名下唯一有價值的財產是一棟尚未辦理所有權第一次登記的建物。
由於建物尚未登記，因此：
- 無法直接辦理查封
- 無法辦理拍賣
- 無法進行後續不動產執行程序
因此必須先完成建物所有權第一次登記。
第一階段：取得執行名義
甲應先取得合法執行名義，例如：
- 確定判決
- 支付命令確定
- 本票裁定確定
- 和解筆錄等
第二階段：聲請強制執行
取得執行名義後，甲向法院聲請強制執行。
法院確認該建物存在且屬乙所有後，可依法囑託地政機關辦理：
建物所有權第一次登記
登記結果：
- 建物所有權人登記為乙
- 建立正式建號
使該建物正式納入不動產登記體系。
第三階段：辦理查封及拍賣
完成第一次登記後，法院可進一步囑託：
- 查封登記
- 拍賣程序
使甲得以透過拍賣受償。
第四階段：抵押權設定登記
若甲與乙另有擔保關係存在，例如乙願以該建物提供擔保，則於建物完成第一次登記後，亦可依法辦理：
抵押權設定登記
藉以保障甲之債權。
法定地上權登記為何會出現？
完成所有權第一次登記及抵押權設定登記後，又完成法定地上權登記。
這代表土地與建物已經發生權利分離。
例如：
- 土地所有權屬丙
- 建物所有權屬乙
因拍賣或執行程序導致土地與建物分屬不同人，而符合民法法定地上權成立要件時，法律為避免建物失去土地使用權，會使建物所有權人取得法定地上權。
此時可依法辦理：
法定地上權登記
保障建物合法使用土地之權利。
建物因災害全部滅失時如何處理？
假設完成上述登記後，發生：
- 地震
- 火災
- 風災
導致建物全部滅失。
然而建物所有權人乙卻未主動申請滅失登記。
此時登記資料仍顯示：
- 建物存在
- 抵押權存在
- 法定地上權存在
造成登記內容與實際現況不符。
土地所有權人丙可以如何處理？
由於建物滅失將直接影響土地利用及法定地上權存續，因此土地所有權人丙屬於：
利害關係人
得依法申請相關登記。
丙可辦理哪些登記？
一、建物滅失登記
丙得檢附相關證明文件，例如：
- 建築主管機關證明
- 門牌註銷資料
- 現況照片
- 其他滅失證明文件
申請：
建物滅失登記
將已不存在之建物自登記簿中註銷。
二、法定地上權塗銷登記
法定地上權之存在基礎為建物。
當建物全部滅失後：
- 建物已不存在
- 地上權目的消失
因此法定地上權失其存在基礎。
得依法辦理：
法定地上權塗銷登記
恢復土地完整權利狀態。
三、相關權利負擔之後續處理
建物滅失後，原設定於建物上的權利，例如：
- 抵押權
- 其他限制登記
是否塗銷，仍須依個案法律關係及登記規定判斷。
實務上通常需再檢視：
- 抵押權是否仍有擔保標的
- 是否需辦理塗銷登記
- 是否有其他權利變更事項
以確保登記內容與實際法律狀態一致。
債權人甲
- 取得執行名義
- 聲請強制執行
- 法院囑託辦理建物所有權第一次登記
- 辦理查封及拍賣
- 必要時設定抵押權
法定地上權
成立條件：
- 土地與建物分屬不同所有權人
- 符合法律規定要件
效果：
- 保障建物使用土地權利
- 得辦理法定地上權登記
土地所有權人丙
身分：
✅ 利害關係人
可辦理：
- 建物滅失登記
- 法定地上權塗銷登記
- 相關權利之後續塗銷或變更登記
結語
未辦理所有權第一次登記建物雖然實際存在，但因尚未進入不動產登記體系，因此在強制執行、抵押權設定及權利保障上都會產生限制。實務上必須先透過法院囑託完成建物所有權第一次登記，才能進一步進行查封、拍賣或抵押權設定。若後續又涉及法定地上權及建物滅失問題，則須透過建物滅失登記及法定地上權塗銷登記等程序，使登記內容與實際權利狀態保持一致。
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