「土地法規」實價登錄申報義務人、申報時點與檢舉獎金制度解析 Analysis of Real Price Registration: Obligors, Filing Deadlines, and Whistleblower Reward System
《平均地權條例》第47條之3及第81條之2，主要規範不動產交易實價登錄制度及檢舉獎金機制，其目的在於促進不動產交易資訊透明化，維護市場交易秩序，並防止不實申報及炒作行為。
一、實價登錄制度
（一）申報義務人
1. 土地及建物買賣案件
土地與建物買賣案件，依法應由買賣雙方當事人共同申報登錄實際成交資訊。
實務上，買賣雙方得委託：
- 地政士
- 不動產經紀業（房仲業者）
代為辦理申報。
惟法律上之申報義務人仍為：
買賣雙方當事人
地政士或房仲僅屬受託代辦人，並非法律規定之申報義務主體。
2. 預售屋銷售案件
預售屋成交案件則由：
預售屋銷售業者
負責申報登錄。
包括：
- 建設公司（建商）
- 代銷公司
（二）申報時點
1. 土地及建物買賣案件
應於：
申請所有權移轉登記時
一併辦理實價登錄申報。
2. 預售屋案件
應於：
成交日起30日內
完成申報登錄。
（三）檢舉獎金制度
《平均地權條例》並非以房價高低作為違法判斷標準，而是針對下列違法行為設有檢舉獎金制度：
1. 申報不實
例如：
- 虛報成交價格
- 假交易
- 高報價格
- 低報價格
2. 不實廣告
例如：
- 假成交價
- 假完銷
- 不實銷售資訊
3. 紅單轉售
預售屋紅單違規轉讓他人。
4. 炒作行為
例如：
- 聯合哄抬房價
- 散布不實資訊
- 製造市場供需假象
（四）檢舉獎金發給要件
主管機關得核發檢舉獎金，須符合：
- 檢舉涉及違反平均地權條例之案件。
- 經主管機關查證屬實。
- 已作成裁罰處分。
- 裁罰確定。
符合上述條件後，直轄市、縣（市）主管機關始得依規定發給檢舉獎金。
申報義務人
| 類型 | 義務人 |
|---|---|
| 土地、建物買賣 | 買賣雙方 |
| 預售屋銷售 | 預售屋銷售業者 |
申報時點
| 類型 | 時間 |
| 土地、建物買賣 | 所有權移轉登記時 |
| 預售屋銷售 | 成交日起30日內 |
檢舉獎金
- 申報不實
- 不實廣告
- 紅單轉售
- 炒作行為
- 查證屬實
- 裁罰確定
二、市地重劃致租賃目的不能達成之法律效果
依平均地權條例規定，市地重劃範圍內之租賃關係，若因重劃實施致無法達成原租賃目的時，耕地租賃與建地租賃之法律效果不同。
（一）耕地租賃－乙之權利
甲將私有耕地出租予乙耕作，因實施市地重劃致原租賃目的不能達成者：
乙得向甲請求補償。
補償內容為：
因喪失耕作權益所受之損失。
補償費由土地所有權人領取之補償地價或補償費中支付。
重點
- 耕地承租人
- 耕作利益補償
- 原耕作權益損失補償
（二）建地租賃－丁之權利
丙將建地出租予丁使用，因市地重劃致租賃目的不能達成者：
租賃契約得終止。
丁得向丙請求相當補償。
補償內容包括：
- 租賃關係消滅之損害
- 遷移費用
- 其他必要損失
重點
- 建地承租人
- 租約終止
- 損害補償
乙之權利
甲出租其私有耕地予乙耕作，因實施市地重劃致原租賃目的不能達成時，乙得依平均地權條例規定，向甲請求補償其因喪失耕作權益所受之損失，以保障其原有耕作利益。
丁之權利
丙將建地出租予丁使用，因實施市地重劃致原租賃目的不能達成時，租賃關係得終止，丁並得向丙請求因租賃關係消滅所生之相當補償，包括遷移費用及其他必要損失。
| 類型 | 承租人 | 權利 |
| 耕地租賃 | 乙 | 耕作權益損失補償 |
| 建地租賃 | 丁 | 終止租約＋損害補償 |
實價雙方登，預售業者報；
耕地補耕作，建地補損害。
看到：
- 耕地 → 耕作權益補償
- 建地 → 租約終止＋損害補償
- 買賣 → 雙方申報
- 預售 → 業者申報
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