買賣法學
一、買賣之定義
移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。
二、買賣之成立
成立要件
- 當事人
- 標的物
- 價金
雙方意思表示一致即可成立。
三、買賣之效力
出賣人義務
- 移轉財產權
- 交付標的物
- 權利瑕疵擔保責任
- 物之瑕疵擔保責任
買受人義務
- 支付價金
- 受領標的物
四、權利瑕疵擔保責任
民法349條
出賣人應擔保第三人對標的物不得主張權利。
例子
甲賣土地給乙
結果土地其實屬於丙
↓
乙可向甲主張權利瑕疵擔保責任
五、物之瑕疵擔保責任
標的物欠缺：
- 通常效用
- 約定效用
- 保證品質
救濟方法
- 解除契約
- 減少價金
- 損害賠償
六、特殊考點：通謀虛偽買賣
（114地政士考題）
民法87條
表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。
成立要件
① 雙方故意配合
② 雙方都知道是假
③ 非真意買賣
法律效果
假買賣
↓
買賣契約無效
↓
所有權移轉失去原因
↓
登記失效
↓
所有權仍屬原所有人
歷屆題型
甲為躲避債權人
↓
與乙假買賣A屋
↓
過戶給乙
↓
實際仍由甲收租
結論
A屋所有權仍屬甲
七、通謀虛偽買賣衍生問題
非所有權人出租房屋
重要觀念：
租賃契約是債權契約
不是物權契約
因此
出租人
≠
一定要是所有權人
例如：
- 二房東
- 包租代管
- 管理公司
歷屆題型
乙雖非A屋所有權人
仍將A屋出租給丙
結論
乙丙租約原則有效
八、所有權人可否趕走承租人
民法767條
所有人得請求無權占有人返還其物。
判斷流程
所有權人
↓
占有人
↓
是否有占有權源？
有
（租賃、借貸、地上權）
↓
有權占有
↓
不能直接主張767
無
↓
無權占有
↓
得主張767
歷屆題型
甲回國發現丙居住A屋
↓
丙係基於租賃契約占有
↓
非無權占有
結論
甲原則上不得直接依767條請求丙返還房屋
留言